Обвалившаяся штукатурка в подъезде, грибок на стенах, протекающая крыша, торчащие провода у лестницы — всё это не просто «некрасиво». Это вопрос безопасности. И здесь у собственников сразу два вопроса:
- Кто вообще обязан это ремонтировать?
- Нужно ли жильцам скидываться своими деньгами?
Разберём по порядку: обязанности управляющей компании, виды ремонта, порядок жалобы и как защитить себя.
📚 Актуальные статьи:
📌 Страховая занизила выплату: пошаговый план доплаты за 30 дней
📌 Как правильно составить исковое заявление и собрать доказательства: пошаговая инструкция
📌 Раздел совместно нажитого имущества при разводе
Содержание статьи
Что считается общим имуществом дома
Это важный момент. Речь не только про вашу личную квартиру. Общее имущество многоквартирного дома — это всё, чем пользуются все жильцы сразу:
- Крыша и кровля.
- Подъезд, лестничные пролёты, перила.
- Подвальные и чердачные помещения.
- Окна и двери подъезда.
- Внутридомовые коммуникации: стояки, проводка в подъезде, общие трубы, щитки.
- Фасад, входная группа.
Если течёт крыша, отвалилась штукатурка в подъезде, сыпется плитка у входа или на стенах плесень — это не «личная фантазия жильцов», это нарушение состояния общего имущества дома.
Управляющая компания (УК) по договору управления обязана содержать это общее имущество в исправном и безопасном состоянии. Это её прямая работа, а не «одолжение».
Виды ремонта: текущий и капитальный
Чтобы понять, кто платит за ремонт, нужно понять, какой это ремонт.
Текущий ремонт
Это поддержание дома в нормальном состоянии и устранение локальных дефектов. Сюда входят:
- Подкрасить облезшую стену в подъезде.
- Убрать плесень и восстановить штукатурку.
- Починить ступеньку, перила, почтовые ящики.
- Заменить перегоревшие лампы и оголённую проводку.
- Заделать локальную протечку крыши.
За текущий ремонт отвечает управляющая компания. И оплачивается он не отдельным сбором «с подъезда», а из той платы за содержание и ремонт, которую жильцы уже ежемесячно платят в квитанции.
Перевожу на человеческий язык: вы уже платите за это каждый месяц. Вам не обязаны говорить «давайте скинемся ещё раз на краску».
Если где-то подтекает кровля, в одном месте обвалилась штукатурка или в подъезде сыро и чёрная плесень — это текущий ремонт. УК обязана устранять такие вещи в рабочем порядке.
Капитальный ремонт
Это крупные, дорогостоящие работы:
- Полная замена всей кровли дома.
- Полная перекраска и ремонт подъезда «с нуля» (новые окна, новая проводка, новые двери и т.д.).
- Массовая замена стояков по всему подъезду.
- Ремонт фасада, межпанельных швов по всему дому.
Капитальный ремонт финансируется отдельно — из фонда капремонта (взносы на капитальный ремонт). Как правило, этим занимается региональный оператор либо дом со спецсчётом.
И вот тут начинается игра управляющей компании.
Очень частая схема УК:
- Жильцы жалуются: течёт крыша.
- УК отвечает: «Это капитальный ремонт, ждите план через несколько лет».
В реальности есть разница.
- Если у крыши целиком разрушено покрытие и требуется полная замена кровли — да, это капремонт.
- Если у вас конкретная протечка на одном участке и вода течёт по лестнице между этажами — это устранение дефекта, то есть текущий ремонт. И этим уже должна заниматься управляющая компания за счёт денег, которые вы платите каждый месяц.
То есть «латать дыру сейчас» — обязанность УК. «Полностью перестилать всю крышу» — это капремонт, он идёт из другого кармана.
Порядок действий, если течёт крыша или подъезд разрушается
Теперь — самое практичное. Что делать, чтобы не просто «пожаловаться на эмоциях», а зафиксировать проблему юридически так, чтобы УК не съехала?
Шаг 1. Письменное заявление в управляющую компанию
Пишете заявление в двух экземплярах:
- в заявлении описываете проблему (например: «протечка кровли над подъездом №…, вода стекает по стене между 8 и 7 этажами», «обсыпается штукатурка, оголены провода»),
- требуете провести осмотр и устранить недостатки.
Один экземпляр отдаёте в УК, второй оставляете себе. На вашем экземпляре должны поставить входящий номер и дату приёма. Устные звонки «мастеру ЖЭКа» потом не доказать.
Шаг 2. Осмотр и акт
УК обязана прийти, осмотреть место, составить акт с описанием проблемы. В акт должны попасть:
- что именно повреждено;
- где конкретно;
- что представляет опасность (сырость, обвал штукатурки, оголённая электропроводка и т.д.).
Если акт не составлен, это уже нарушение обязательств по управлению домом. Поэтому фиксируйте: «мастер был, акт не выдали».
Шаг 3. Требование выполнить ремонт
После осмотра направляется второе письмо: «Просим выполнить текущий ремонт … в срок до …». Вы вправе указывать разумные сроки: 7–14 дней для локального устранения протечки, 30 дней для косметики подъезда.
Почему это важно? Потому что потом вы будете жаловаться не просто «они ничего не делают», а «мы обратились тогда-то, они обязались/не обязались, срок прошёл».
Шаг 4. Доказательства
Фотографируйте протечки, сырость, плесень, обвалившуюся плитку, мокрые пятна возле щитка. Снимайте видео. Обязательно фиксируйте дату.
Эти доказательства потом идут:
- в жилищную инспекцию,
- в суд (если затопило квартиру и нужен ущерб).
Шаг 5. Жалоба в жилищную инспекцию
Государственная жилищная инспекция контролирует управляющие компании. Её задача — следить, исполняет ли УК обязанности по содержанию общего имущества.
В жалобе пишите по-деловому, а не «помогите, мы тонем». Формулировка должна звучать жёстко: управляющая компания не обеспечивает надлежащее содержание общего имущества дома и не устраняет протечку/разрушение подъезда, что создаёт угрозу безопасности.
Жилинспекция может выдать предписание и штрафовать управляющую компанию.
Шаг 6. Взыскание ущерба
Если из-за протечки крыши у вас залило квартиру, испорчена мебель, пришёл грибок — вы имеете право требовать компенсацию с управляющей компании. Для этого нужны:
- заявление в УК (фиксирует, что вы сообщали о проблеме),
- акт осмотра,
- фото/видео,
- оценка ущерба (чеки, заключение оценщика и т.п.).
Интересно: Как взыскать моральный вред через суд: пошаговая инструкция
Когда УК имеет право просить «сдать деньги», а когда — нет
Есть два принципиально разных сценария.
Сценарий 1. Допустимо просить деньги
Жильцы хотят не просто безопасность, а «красоту»: дизайнерская плитка в подъезде, дорогие светильники с датчиками движения, зеркала во всю стену, видеодомофон премиум-класса, керамогранит у входной группы и т.д.
Это улучшение сверх стандарта. Такое можно сделать только по решению общего собрания собственников, и да — это может финансироваться отдельно.
Сценарий 2. Недопустимо
Если речь не о «красивом дизайне», а о базовой безопасности:
- на лестнице отвалилась штукатурка и может упасть кому-то на голову,
- проводка торчит оголённая,
- подъезд плесневеет из-за сырости,
- вода течёт с крыши прямо по стене.
Это уже обязанность управляющей компании. Это относится к текущему ремонту и должно выполняться за счёт тех платежей, которые жильцы ежемесячно вносят в квитанциях за содержание и ремонт. Требование «скинуться на краску, иначе мы не будем делать» в таком случае незаконно по сути.
Говоря проще: латать дыру в крыше и заделывать опасные разрушения подъезда — это не «благотворительность жильцов», а обязанность УК.
Советы юриста ЮрПрофи
- Никогда не просите «сделайте нам красиво», просите «устранить угрозу безопасности и протечку общего имущества». Формулировка важнее, чем эмоции.
- Всегда фиксируйте обращение письменно и берите входящий номер.
- Требуйте акт осмотра. Нет акта — это аргумент против УК.
- Задавайте прямой вопрос: «Куда были направлены деньги за содержание и текущий ремонт нашего дома за последние 6 месяцев?» Управляющая компания обязана отчитываться.
- В жалобе в жилинспекцию указывайте, что УК не выполняет обязанности по содержанию общего имущества и не обеспечивает безопасные условия проживания.
- Если квартира пострадала от протечки крыши, готовьте не только жалобу, но и иск о возмещении ущерба.
Реальная история клиента
Город, обычная панельная девятиэтажка. Крыша протекала уже второй год. После дождей вода шла по стене в лестничной клетке с верхних этажей вниз, прямо рядом с электрошкафом. Управляющая компания отвечала стандартно: «Это капитальный ремонт крыши. Капремонт вашего дома запланирован через несколько лет, ждите».
Жильцы сделали так:
- Написали коллективное заявление (несколько подписей), потребовали осмотр и устранение протечки как дефекта текущего состояния кровли.
- Зафиксировали всё на фото и видео, указали дату и время.
- На повторное обращение приложили фразу: «Просим выполнить текущий ремонт кровли до [конкретной даты]».
- После молчания управляющей компании направили жалобу в жилищную инспекцию.
Результат:
- Инспекция провела проверку и выдала предписание устранить протечку.
- Управляющая компания залатала проблемный участок крыши и сделала косметический ремонт залитой стены в подъезде.
- Дополнительных «сборов с жильцов» не потребовалось.
Почему сработало? Потому что они действовали официально и давили на обязанность по текущему ремонту, а не «умоляли помочь по-человечески».
💬 Отзывы клиентов
«УК три месяца повторяла, что “нет денег”. После официальной претензии и жалобы кровлю залатали за неделю. Оказывается, главное — не звонить, а писать.» — Светлана К.
«С нас требовали по 2 000 рублей “на покраску подъезда”. Юрист объяснил, что это их обязанность по текущему ремонту. В итоге всё сделали бесплатно, за счёт тех платежей, которые мы и так каждый месяц вносим.» — Игорь П.
«После жалобы в жилинспекцию управляющая компания внезапно нашла деньги и людей. До этого полгода делали вид, что проблема — это наш “каприз”.» — Анна М.
«Нас топило с крыши до детской комнаты. После претензии юрист помог оформить акт и требования компенсации. Теперь УК даже не спорит, кто виноват.» — Николай Р.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: УК говорит: «Это ваш подъезд, хотите красоту — платите сами». Это нормально?
Ответ: Если речь о безопасности (сыпется штукатурка, торчит проводка, течёт вода вдоль щитка) — нет, это не нормально. Это текущий ремонт и зона ответственности управляющей компании.
Вопрос: Крыша течёт, но УК говорит, что это только капитальный ремонт и надо ждать программу. Мы обязаны ждать?
Ответ: Нет. Устранять конкретную протечку — это текущий ремонт, а текущий ремонт должен выполняться за счёт той платы за содержание и ремонт, которую жильцы уже оплачивают каждый месяц.
Вопрос: А если мы платим взносы на капитальный ремонт? Разве это не значит, что нам всё обязаны сделать немедленно?
Ответ: Взносы на капитальный ремонт идут на крупные работы по графику. Это не означает, что управляющая компания может игнорировать текущие протечки и опасные разрушения сейчас.
Вопрос: Мы можем потребовать у УК отчёт по деньгам?
Ответ: Да. Управляющая компания обязана отчитываться перед собственниками, куда идут средства, собранные на содержание и текущий ремонт дома.
Вопрос: Куда жаловаться, если управляющая компания вообще ничего не делает?
Ответ: В государственную жилищную инспекцию. Это орган, который контролирует управляющие компании, выдаёт им предписания и может штрафовать.
Вывод
- Подъезд, крыша, лестницы, стояки, электропроводка в подъезде — это общее имущество, а не «ничьё».
- Управляющая компания обязана содержать это имущество в безопасном состоянии и выполнять текущий ремонт за счёт тех денег, которые жильцы уже платят каждый месяц.
- Просьбы «скинуться на латание крыши» или «оплатить шпаклёвку подъезда» при наличии повреждений и угрозы безопасности — это попытка переложить на вас то, что должна делать УК.
- Если управляющая компания игнорирует проблему, грамотный алгоритм всегда один: письменное заявление → акт → требование сроков → жалоба в жилинспекцию → взыскание ущерба при затоплении.
👨⚖️ Юристы сайта «ЮрПрофи» готовы помочь вам составить претензию в управляющую компанию, добиться предписания жилищной инспекции, а также взыскать ущерб за залив квартиры или разрушение имущества. Если управляющая компания «делает вид, что денег нет», мы знаем, как её заставить работать.
